月20万円!アパート経営を始めるハードル

マインドセットが65%

あなたは、何か新しいことを始める時、どんな行動をとりますか?

私の周りの友人・知人は「調べる」とか「勉強する」という人が多かったです。過去形で書いたのは、そういう友人・知人の多くは、私から距離を置くようになったからです。こういうタイプの人は、何か始める時に、自分が納得いくまで調べたり、勉強したりして、メリット、デメリットの表を作ったりして…結局行動しない、という人が多いです。

日本の教育は、団体行動を重視して、枠からはみ出す行動をとる個人を否定する傾向があります。個性的な意見を述べたり、個人の判断をする機会が与えらることはまれです。ここでは、教育について、深く述べることはやめておきますが、結果的にフォロワー、4クワドラントでいうEmployee(雇用者)を生み出す教育になっています。

アパート経営は事業主(Business Owner)に属します。この左側と右側のクワドラントでは、そのマインドが全然違います。右側では、経営の責任は、すべて自分の判断にありますから、責任転嫁することはできません。

これはなかなか言葉で表現できないです。私もアパート経営を始める時に、今まで見たこともない多額のローンを受ける際にハンコを押す手が震えましたよ。頭では、わかっていても体が無意識の反応をするのです。これが潜在意識の力です。

ですからフォロワー(会社員)として長年生きてきた人が、会社以外のことを始める際に、あれこれネガティブな言い訳を考えて、やらない選択をするのも理解できます。

が将来、年金だけでは生きるだけで精一杯という生活を強いられる以上、それが嫌なら自己責任で将来に向けての準備をするべきでしょう。

もちろん、投資のやり方は収益不動産だけではありません。例えば、株投資(投資信託は×。)などもありますし、成功すれば大きく儲けられるかもしれませんが、技術を習得するのに多くの体験が必要でしょう。なぜなら、相場は理屈で動かないからです。相場観とか市場の感情などの数値化できないパラメータの影響を受けますから、経験値が必要な世界です。

サラリーマンが本業に影響を与えない投資の本道は不動産投資ではないかと思います。ただし初期投資(頭金など)が高額になるという問題もあります。

管理会社の選び方

管理会社の役割は、大きく分けて次の2つです

  1. 資産価値を下げないアイデアをオーナーに提案すること
  2. 入居者が交代する時に速やかに次の入居者を決めること

です。

  1. に関しては、修繕費と家賃のバランスをとってくれること
  2. に関しては、周辺のデータなどをちゃんと持っていて、家賃の設定やネットでの募集に長けていること

今では、多くの管理会社が淘汰の末、こういう能力は持っていると思いますが、気に入らなければ、管理会社を変えることは容易です。

一般的には、収益不動産専門業者が管理もやっているところもありますし、良い管理会社を紹介してくれる場合もあります。買う際に、前の管理会社との義理やしがらみがある場合もあるかもしれませんが、ここはビジネスと割り切って、管理会社の評価も自分なりにしましょう。管理会社とは長い付き合いになりますので、しっかりと自分の目で選びましょう。

木造が良いか?鉄筋が良いか?

建物の構造が影響を与えるのは

  1. 耐用年数→銀行によっては、ローン期間を耐用年数が終わるまでとしています。
  2. 固定資産税の額

です。

購入アパートが木造の場合、耐用年数は22年です。例えば、築10年でこのアパートを購入した場合、残りの耐用年数は12年ですので、銀行によってはローン期間を12年とする場合があります。実は銀行の基準は様々なので、これを気にしない銀行もあります。例えば、借り手が81歳まではローンを組める(35年最大という制約はあるようですが)、という銀行もあります。その他、銀行の属性(借り手の信頼性や担保能力など)基準も様々なので、ケースバイケースになります。

ここでは税務処理上のお話をします。残りの耐用年数が12年だとすると、購入金額の内建物の価格を12で割った金額を毎年の利益から償却費として差し引くことができます。つまり税金の控除対象にできるというわけです。これが不動産経営の「一つのメリットなのですが、お話だけではピンとこないかもしれませんので、数字をあげてお話しします。

前述の4100万円の収益物件が木造で、建物価格が半分の2050万円だったとします。そうすると、2050÷12=170万円が毎年の経費から差し引けるというわけです。運営が好調で満室で運営すると、表面利回りが9%で、管理費が5%ですから、4100×0.09×0.95=350万円が利益ですが、ここから、償却費の170万円を差し引けるので、税対象利益は180万円です。

ただし、一つ注意が必要なのは、この物件を売った時に、(売却価格ー帳簿価格)に税金がかかります。帳簿価格は毎年償却費分だけ下がりますから、長年節税すると、その分売却時に税金が高くなるということです。しかし、この制度はキャッシュフロー経営の立場からすると、有利だと思います。毎年生み出したキャッシュフローを浪費せず、うまく次の投資につなげていく…そのための優遇措置です。(注:売却時は分離課税になって一律20%の税金がかかります。)

もう一つかかるのが固定資産税です。課税標準というのが地域ごとに決められていて、それに対してかかります。大雑把には、相場の70%くらいです。この課税標準の1.4%が固定資産税です。

4100万円物件の場合、4100×0.7×0.014=40万円が固定資産税になります。

鉄筋コンクリート(RC)の場合は、耐用年数は47年です。ですから、一般的には毎年の償却費は下がって、建物価値が高いので、一般的には固定資産税は収入に対して高いです。ただし、銀行の物件評価は高いですから、ローンが降りやすくなるメリットがあるかもしれません。

一般的には、最初にアパート経営を始めるときは、木造で、立地が良くて、表面利回りの高い物件を探すのがオススメです。こういう物件の場合、適当にボロ(笑)ですので、ある程度の修繕費はかかりますが、木造なので、修繕費は安くすむことが想定できます。

 

 

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