今収益不動産を手に入れるには?

収益不動産屋に聞いてみた

最近多くの若い方から収益不動産を手に入れたいと伺うので、

最近の状況を懇意にしている収益不動産の営業マンに聞いてみました。

若いうちから不労所得構築に目を向けるのは非常に良いことだと思います。

S銀行の不祥事以来、銀行の対応など変わっているのかも気になるところでした。

Akiramon
〇〇さん、ご無沙汰しています。
ちょっと質問があって連絡させていただきました。
S銀行の不祥事から銀行の貸付基準って厳しくなっていますか?
最近よく質問されるので、現場の状況を教えていただければありがたいです。
よろしくお願いします。

石崎様
ご無沙汰しております。
ご質問の件ですが、かなり厳しくなっております。
多くの投資不動産専門業者が閉店しているようです。

ありがとうございます!
今頭金は何割くらい必要になっていますか?

共同担保を入れたりしなければ、
12%くらいは最低でも投入していただく必要がございます。

最近のアパートローンの利率、期間はいくらぐらいでしょうか?
ギリギリの頭金12%と30%くらいでは変わってきますか?

自己資金比率にもよりますが、1%前半~4%くらいでしょうか。
期間は長くても35年です。12%と30%ですが、使う金融機関などでも金利は変わります。
当然ですが、自己資金を多く投入した方が金利は低くなります。
以下略
銀行から融資を受けるには、属性というものを評価されます。
例えば、どんな会社に勤めていて、役職はどうか?
結婚しているか、子供はいるかなど…
また、購入不動産自体も評価されます。
銀行の評価基準も、それぞれ違います。
A銀行では融資が下りなかったけど、B銀行はOK!
こういうこともザラにあって、不動産屋さんも
評価の基準を把握しているわけではありません。
社会情勢によっても変わります。頭金の額なども
バブルのころはフルローンでも借りられましたが、
今はだんだん上がっています。
では、頭金12%、金利2.5%、25年ローンで考えてみましょうか
前述のS銀行の場合、81歳までの年数か35年の短い方をローン期間にできますが
金利は4%を超えていました。
大手のM銀行の場合は、金利2.5%でしたが、期間は15年でした。
ローン計算(詳細は後で)すると、4%、35年ローンと2.5%、25年ローンの
月当たりの返済金額はちょうど同じくらいなんです。
キャッシュフローをメインに考えると変わらないのです。
(もちろん、金利が高い方がトータル返済額は多いのですが)

いくらでどんな物件が買えるのか?

収益不動産を購入する場合、不動産の頭金以外に6%の手数料がかかります。

ですから、あなたが1000万円の預金があって、不動産経営に乗り出そうとしたら

1000万円÷(0.12+0.06)=5555万円(小数点以下切り捨て)

まあざっと5000万円の物件が買えるということになります。

5000万円の物件を購入したとして、

ローンの額は5000万円×(1-0.12)=4400万円になります。

これを金利2.5%、25年ローンで借りると…

毎月の返済額は 197,391円になります。

 

アパートの経費として大きいものは、

管理費と固定資産税(+都市計画税)です。

管理費は5%(相場)とします。

 

固定資産税は、アパートの構造(木造、鉄筋、鉄骨など)で違います。

また築年数や用途(住居用、商業用など)、路線価によっても変わってきます。

購入価格5000万円の8割が評価額とし、

土地購入額を3000万円、建物購入額を2000万円とすると

・土地:
(固)5.6万円(3000万円×0.8×1.4%×1/6)
(都)2.4万円(3000万円×0.8×0.3%×1/3)

・建物:
(固)22.4万円(2000万円×0.8×1.4%)
(都)4.8万円(2000万円×0.8×0.3%)

となります。税金の合計は35.2万円になります(年額)

評価額はあくまで仮定です。

実情に合わせて計算してください。

今は大雑把に経営が成り立つ条件を出すために計算しています。

 

それ以外に、維持修繕費や稼働率も考える必要があります。

ここでは、まとめて7割(最悪)の稼働率(維持費含む)を想定してみましょう。

 

仮に、利回り10%の物件があったら、経営がなりたつか?計算してみましょう。

収入は 5000万円×0.1=500万円

稼働率を7割と見ましたから、500万円×0.7=350万円

管理費が5%ですから、350万円×(1-0.05)=332.5万円

税金が35.2万円かかりますから、332.5万円-35.2万円=297.3万円

12か月で割ると、月の247,750円

ローンは197,391円ですから、年返済額は236.9万円になります。

年間で約60万円が手元に残ることになります。

あなたは、最初に1000万円出資しましたので、6%の利益を得ることができます。

 

これが利回り8%になると、▲6万円となって、赤字になります。

いろいろな変動要素があって、だいぶ仮定を入れましたが、

計算の仕方を理解していただくのが目的ですので、

お分かりいただけたでしょうか?

アパート経営を安定させるためには

以前は、銀行もフルローンで融資してくれました。

ですが、これは決していいことだとは言えません。

フルローンにすると、返済額も大きくなり、賃貸価格の変動などで

破綻する場合もあるからです。

これからアパート経営に乗り出そうという場合は

物件の選択幅を持つためにも、1500万円~2000万円くらいの

頭金を準備した方が良いと思います。

 

 

 

 

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