月20万円を得る不動産のローンの組み方と運営とは?

買う物件が決まったら、ローンについて考えましょう

740万円の頭金と手数料を準備して、4100万円で表面利回り9%の物件を買えば、月20万円の不労所得を得られることがわかりました。

残金の3608万円(頭金の12%を引いた金額)は、ローンを組む必要があります。

ここで考慮すべきパラメータは、

  1. 借入期間
  2. 返済利息
  3. 年間返済額と収入の比率

です。(物件の耐用年数と自分の年齢も制限になる場合がありますが、それは後で…)

銀行によって、考え方は違うのですが、借入期間が長くなれば、返済利息が高くなり、借入期間が短ければ、返済利息が低くなります。

ここれは、2つのケースについて、シミュレーションしてみましょう。

  1. 借入期間:15年、返済利息:2.5%
  2. 借入期間:25年、返済利息:4.0%

 

  1. のケースの場合、月々の返済額は240,577円となります。総支払額は4,033万円
  2. のケースの場合、月々の返済額は190,443円となります。総支払額は5,321万円

です。

振り返って、家賃収入を確認してみましょう。

4100万円の表面利回り9%ですから、年間収入は、369万円です。

ここから経費などを引きますが、管理費の5%と未稼働率、修繕費、リフォーム代など30%を引くと

369万円×0.65=240万円です。

  1. の場合の年間返済額は289万円
  2. の場合の年間返済額は229万円

です。

こうなると1のケースでは、年間49万円の赤字になり、2のケースでは年間11万円の黒字になります。

前者の銀行は、いわゆる大手銀行、後者はサラリーマン大家に狙いを絞っている銀行です。銀行というのは、非常によく考えていて、借り手のギリギリの線を狙ってきます(笑)

1のケースの場合、経費の30%を17%にする削減努力(つまり入居率を上げれば)をすれば、1のケースでもトントンになります。ただ、経営マージンは少なくなります。

ちなみに入居率を上げる簡単な方法は、集客力のある管理会社を選ぶことです。

ローンが終われば、月々20万円以上の不労所得を得られるというわけです。

注)一部の銀行では、家のローンやカードローンが借入枠を狭める要因になりますので、不動産投資をする場合には、持ち家を持っていない方が有利になることがあります。また属性という基準(担保能力に近い)が銀行ごとにあって、明確にはなっていませんが、収入や社会的立場、家族や子供の有無などが審査対象になる場合もあります。

初期費用の740万円をどうやって作るか?

月3万円ずつ積み立てて、3%で運用ができれば、16〜17年で、この金額を貯めることができます。

運用利率が0%なら、20年かかるわけですから、これでも運用利率3%の効果はできているわけですが、これでも長い!早く投資したい!という方は、節約副業運用によって、積み立て金額を上げるか、初期に投資する物件価格を抑える必要があります。(物件価格を抑えると当然収入も減ります。)ここら辺は個人個人で才覚を発揮するところです。決まった正解はないので、自分に合ったやり方を見つけていく必要があります。

ちなみに、NISAやiDecoでは利益に対する税金の優遇措置がありますが、普通の投資などで得る利益には10%の税金がかかると考えてください。

「バビロンの大富豪」では、収入の少なくとも1割を貯金して、それがある程度の金額になったら、投資に回す。という提言になっています。これが、バビロニアの時代では大富豪になる道でしたが、これからの日本では、個人個人が蓄財、投資をやる必要があるということでしょう。

日本では今まで、これを公的年金という形で、個人的には知らなくてもやってきたわけですが、これからは、個人的な管理の下で行なっていかないと、安心した老後を過ごせなくなるということでしょう。

私の個人的なオススメは、20代〜30代で子供のいないうちに、できるだけ貯めて、それを不労所得を生み出す資産に投資するということです。最初の投資には、苦労やエネルギーが必要ですが、2棟目以降は楽に経営できるようになります。

ロバート・キヨサキの言うように、持ち家は負債であって、資産ではないということを肝に命じて、安易に持ち家=借金を作らないことです。そして、投資機会を待ち、チャンスを逃さないようにすることですね。

どこで投資用不動産を見つけたらいいのか?

実際に投資用不動産をどうやって見つけたら良いのか?という疑問があると思います。

今は、ネット上でも投資用不動産をたくさん掲載しているページがありますし、情報はたくさんあります。しかし、このようなページに掲載されている情報が必ずしも上質のものとは限りません。

最も良いと思われれるのは、収益不動産専門業者の営業とお友達になることです。なぜなら、このような業者は、まだネットに公開されていない上質の情報を握っている可能性があるからです。

すごーくアナログ的だと思われるかもしれませんが、有益な情報はその辺に落ちているわけはなく、“然るべきルート”を理解する必要があります。こちらが興味を示せば、だんだん情報を明かしてくれるようになるので、まずは自分が興味を持って、このような人に接触することから始めてみましょう。

実際、私が手に入れた2棟目のアパートは、非掲載物件でしたし、先に購入希望の人物がいたのですが、属性が合わずにローンが組めませんでした。そういう理由で手に入れることができました。

情報は自分から取りに行くこと!ですね

この稿はここまでにし、次稿では、マインドセット、管理会社の選び方、固定資産税についてです。

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